Немало компаний, инвесторов и физических лиц обращаются к подрядчикам для проведения строительных работ. В тех ситуациях, когда строительные работы произведены с нарушениями каких-либо пунктов договора, требуется все разногласия урегулировать с предоставлением тех или иных доказательств. А подобные доказательства и прочие необходимые материалы можно получить, если осуществить оценку строительства.
Оценка строительства представляет собой одну из ключевых частей любого инвестиционного проекта. От правильности оценки стоимости строительства напрямую зависит эффективность с экономической точки зрения любого проекта, так как точность установления цены оказывает влияние на сроки окупаемости объекта и на разнообразные типы прибыли. Оценка строительства производственного цеха, например, таким образом, дает возможность заранее подсчитать идеальное соотношение между затратами и доходами.
Оценка стоимости строительства – это, по сути, первый этап любого строительства, позволяющий установить основные затраты на возведение строения. При этом профессиональная оценка строительства позволит учесть абсолютно все детали предстоящей работы, сориентировав человека на определенные затраты. Опираясь на отчет об оценке стоимости строительства загородного дома, его владелец сможет подчитать требуемые финансовые вложения, и уже можно будет не беспокоиться о том, что на какой-либо стадии строительства его придется замораживать из-за банального отсутствия финансовых средств.
В целом оценка строительства, будь то оценка строительства загородного дома или оценка строительства производственного цеха, производится в следующих случаях:
- - с целью оценки организации, осуществляемых строительных работ;
- - с целью установления качества управления строительством;
- - с целью определения качества производимых работ;
- - для прогноза по дате окончания строительства;
- - для установления степени готовности здания или сооружения;
- - с целью определения достоверности заявленного подрядчиком объема работ, которые были выполнены в процессе строительства;
- - с целью установления реальной стоимости осуществленных работ.
Оценка стоимости строительства выполняется на основании договора с клиентом, по определению судебных органов, по постановлению следственных органов, по решению нотариуса, что оговаривается в Законе РФ «О нотариате», а также на иных основаниях, предусмотренных существующей законодательной базой.
Оценка стоимости строительства осуществляется оценщиком, который не имеет заинтересованности (имущественной или финансовой) или зависимости от лица или органа, которые назначили оценку, в итогах своей работы. Отчет о проведенной оценке производственного цеха или частного дома составляется исключительно по итогам проделанных исследований и оценочных мероприятий. Порядок оценки строительства и её объем определяются оценщиком с учетом существующих нормативов, оговаривающих, как необходимо осуществлять оценку для получения результата наибольшей достоверности.
Оценка стоимости строительства устанавливает:
- - сколько и каких конкретно материалов было использовано на строительстве;
- - необходимость использования добавочных материалов, не предусмотренных договором;
- - соответствие расхода материалов по проекту и их фактическому расходу;
- - имела ли место замена более дешевыми материалами тех материалов, которые были предусмотрены проектом и так далее.
Постоянное увеличение объемов строительства в крупных городах привело к скачкообразному росту строительной отрасли и резкому увеличению количества отдельных компаний, занимающихся строительным бизнесом. Строительство, как и любой другой бизнес, подразумевает постоянное движение капитала, одной которого форм которого является купля-продажа строительных фирм. При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.
Оценка рыночной стоимости
строительных организаций имеет свои особенности.
Как известно, стоимость
бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и
доходным.
Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен. Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость. Стоимость активов строительной компании не высока, как правило,и, если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости активов, как это делает затратный подход к оценке, рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.
Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогностические данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период, при этом глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.
Сравнительные способы оценки строительного бизнеса также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического применения сравнительного подхода ограничены отсутствием достоверной информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях не выходит за рамки узкого круга участников. На организованном рынке ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.
Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.
Оценка рыночной стоимости строительных работ
Определение рыночной стоимости фактически выполненных работ
Определение рыночной стоимости строительных работ, оценка нежилого помещения, выбор метода оценки нежилого помещения, процесс оценки строительных работ
Объект строительной оценки: нежилое помещение
Адрес проведения оценки: г. Москва
Целью оценки: определение рыночной стоимости фактически выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в нежилом помещении общей площадью 199,4 м.кв.
Сертификат качества оценки
Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями, изложенными в следующих документах:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., с изменениями в ред. № 91-ФЗ от 07.05.2009;
- «Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», ФСО № 1,2,3 утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, от 20.07.2007 N 255, от 20.07.2007 N 254.
Факты, изложенные в отчете, верны, и соответствуют действительности. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому эксперту-оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета. Вознаграждение оценщика не зависит, от результатов итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
Приведенные в отчете факты, на основе которых производился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и умений Оценщика, и являются на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке настоящего отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными, тем не менее, там, где это, возможно, делаются ссылки на источники информации.
Ограничивающие условия и сделанные допущения
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями и допущениями:
- Настоящий отчет достоверен лишь в указанных в нем целях;
- Заказчик и Исполнитель не принимают на себя обязательств по конфиденциальности расчетов. Исполнитель не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки;
- Исполнитель полагался на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком;
- Оценка имущества проводилась на основании осмотра объекта и сведений предоставленных Заказчиком.
- В соответствии с заданием, поставленным Заказчиком, в обязанности Исполнителя не входит оценка имущественных прав Заказчика на недвижимое имущество.
- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта. На Исполнителе не лежит ответственность в случае обнаружения подобных факторов после проведения оценки.
- Ни Заказчик, ни Исполнитель, не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено текстом настоящего отчета;
- Мнение Исполнителя относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Он не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта;
- Исполнитель не обязан предоставлять дополнительные консультации по настоящему отчету в связи с последующим предоставлением информации, которая может каким-либо образом повлиять на сделанные в отчете выводы относительно стоимости объекта;
- От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
- Оценщиком лично производился осмотр объекта. Определение рыночной стоимости фактически выполненных работ экспертом-оценщиком производилось по объемам зафиксированных в ходе обследования без вскрытия внешних отделочных покрытий.
- Актов на скрытые работы и проектной документации в распоряжении оценщика не представлено.
Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон.
Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно, как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.
Процесс оценки
Основные понятия и определения. Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор».
Цена (price) является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).
Стоимость (value) является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М., 1994).
Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) обычно используется для целей страхования как расчетная величина совокупных затрат на восстановление имущества. Процедуры оценки, использующие затраты замещения или строительства заново в качестве базы для расчета стоимости бизнеса для цели финансовой отчетности, признаются подходящими в ограниченных обстоятельствах, как об этом сказано в ЕСО 4, посвященном амортизированным затратам замещения (АЗЗ). Расчеты оценок для целей страхования иногда проводятся одновременно с оценками активов.
Восстановительная стоимость (reinstatement value) затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его). (МР 3, п. 3.5.5)
Оценка (appraisal) — акт или процесс определения стоимости. Синоним Valuation. (Стандарт по оценке бизнеса, BVS-I. Терминология). Дата оценки (appraisal date) – дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).
Имущество (property) — юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. (МСО. Понятия/принципы, п.п. 2.3, 2.4).
Имущественные права (proprietary rights) — права, связанные с собственностью (ownership) на недвижимость (real estate). Собственность включают право пользования имуществом (property), его продажи, сдачи в аренду, дарения; а также застройки, использования для сельскохозяйственных нужд, разработки месторождений полезных ископаемых, изменения его топографии, раздела, объединения или отказа от осуществления всех этих прав. Объединение имущественных прав иногда называют пучком прав. Имущественные права, как правило, подлежат публичным и частным ограничениям, таким, как сервитуты, права прохода, зонирование, установленная плотность застройки, и другие ограничения, которые могут обременять имущество. (МР 1, 3.0).
Типы имущества — международные стандарты оценки четко разграничивают понятия недвижимого имущества и недвижимости. Недвижимость представляет собой материальный объект (вещь) и определяется как физический участок земли, участки недр, обособленные водные объекты и все, что непосредственно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. (МСО, Понятия/принципы, п. 2.0, 2.1)
Недвижимое имущество (real property) — юридическое понятие, касающееся всех прав, интересов и выгод, связанных с собственностью на недвижимость. Интерес в недвижимости обычно оформляется официальным документом, таким, как подтверждение правового титула или договор аренды. (МСО. Понятия/принципы, п. 3.2).
Недвижимость (real estate) — физическая земля и все вещи, которые являются естественной ее частью, а также предметы, прикрепленные к земле людьми. (МСО. Понятия/принципы, п. 3,1).
Рыночная стоимость (market value) — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость — это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на заданную дату. (МСО 1, п. 3.1).
Рыночный подход (market approach) — общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия (объекта) с аналогичными уже проданными капиталовложениями (объектами). (Стандарт по оценке бизнеса, BVS – I, Терминология).
Доходный подход (income approach) — общий способ определения стоимости объекта или его собственного капитала, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).
Затратный подход (cost approach) — это тот подход к оценке, который определяет стоимость объекта путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического. (Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I. Терминология).
Выбор базы оценки
Целью данной оценки является определение обоснованной стоимости затрат необходимых создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки — Стоимость замещения объекта оценки. Стоимость замещения (replacement value) — сумма затрат создания объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. В качестве базы оценки экспертом выбрана стоимость замещения, определяемая затратным подходом. Процедура оценки включает в себя следующее:
- выезд на место для проведения обследования и фиксации объемов выполненных работ;
- сбор и анализ необходимой информации и документации;
- расчет стоимости затрат путем составления сметной документации или калькуляции на ремонт имущества;
- составление письменного отчета.
Выбор подходов и методов оценки
Для выбора подходов оценки был проведен сравнительный анализ информации о рынке соответствующей недвижимости с сведениями необходимыми для применения того или иного подхода.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Как уже было отражено выше, применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. В данном случае, при оценке рыночной стоимости выполненного ремонта является единственно возможным.
Сравнительный подход — для применения сравнительного подхода при оценке недвижимости необходимо наличие информации о продаже сопоставимых объектов. Однако в случае отсутствия информации по фактическим сделкам возможно использование данных о предложении продаж сопоставимых объектов-аналогов.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость объекта рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от его эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода, а затем рассчитывается и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.
Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой комплекс строительно-монтажных и отделочных работ, а так же материалы и оборудование, затраченные для выполнения в нежилом помещении неотделимых улучшений. Помещение общей площадью 199,4 м.кв., расположено на первом этаже жилого дома, состоит по экспликации из комнат 1,2,3,4,5,6,7,8,9 помещения XXXIII.
Заключение оценщика
Целью оценки является определение рыночной стоимости фактически выполненных работ с целью информирования Заказчика. В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных методов оценки, а именно: затратного, сравнительного и доходного подходов. Согласование результатов, полученных различными методами, как правило, проводится путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Как следует из выводов, сделанных Оценщиком в процессе подготовки настоящего отчета, из трех оценочных подходов использовались один — затратный. Исходя из вышеизложенного, и руководствуясь своим опытом и профессиональными знаниями, Оценщик счел возможным придать следующие удельный вес величине стоимости, полученной затратным подходом — 1,0 (100%).
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки — фактически произведенных неотделимых улучшений помещения, на дату оценки с учетом НДС и округления составляет: 2 358 000 (Два миллиона триста пятьдесят восемь тысяч) рублей.
Как купить бизнес? Полезные статьи в нашей базе знаний для покупателей готового бизнеса.
Все для покупки франшизы: статьи о том,как купить франшизу, каталог франчайзинга в Украине.
Интернет бизнес приносит реальные деньги. Новости стартапов, описания IT-бизнесов и их особенностей, Статьи о продаже интернет бизнеса.
Как выбрать бизнес брокера для продажи бизнеса,что должен делать бизнес брокер и многое другое...
Свежие идеи для бизнеса с нуля, идеи для стартапов и малого бизнеса в Украине,как открыть свое дело.
Советы:на что обращать внимание при покупке готового бизнеса, как выбрать действующий бизнес и т.д..
Статьи по тематике оценки и расчета стоимости предприятия для наиболее часто встречающихся видов бизнеса.
Условия,нюансы покупки бизнеса за границей,как купить бизнес за рубежом, руководства для покупателей
Пресс-релизы, интересные статьи присланные читателями портала "БизРейтинг"
как и где нужно искать инвестиции, кто сегодня может дать деньги под интересный проект, чем может быть чревато вхождение постороннего в долю.
Если вы решили продать бизнес самостоятельно, то вам поможет пошаговое руководство по продаже малого бизнеса от БизРейтинга.
Свежие новости, прямо или косвенно касающиеся рынка готового бизнеса
Бизнес кейсы: истории о продаже и покупке бизнеса. Негативный и позитивный опыт, практика проведения сделок.
В данном разделе БизРейтинг собрал ответы на наиболее часто задаваемые вопросы относительно купли продажи готового бизнеса.
Поиск бизнеса или франшиз
Оценить реальную стоимость акций строительных компаний – одна из наиболее сложных задач для инвестора. Это было актуально всегда, поскольку их никогда не торговались по истинной цене. До кризиса их размещали по чрезвычайно высокой стоимости, в настоящее время они котируются существенно ниже фундаментальной оценки. Данная статья построена на выводах после исследований специфики нескольких крупных строительных компаний. Этот анализ дал возможность построить адекватный алгоритм оценки стоимости их акций.
Почему стандартные методики бессильны относительно СК?
девелоперов не поддается стандартным подходам в оценке. Например, такой экспонент как выручка для СК не имеет содержания, поскольку без переоценки собственности это индекс отражает лишь то, насколько активно осуществлялись продажи недвижимости из активов в определенный промежуток времени. Если этот показатель у компании X равен нулю, то это значит, что в отчетный срок занималось исключительно строительством, ничего не продавая в установленный срок. На этом же основании составлять прогноз стоимости акций в будущем через традиционные коэффициенты (P/BV, P/E, P/S и прочие) невозможно.для прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, в отношении строительных компаний альтернатива такова – составить прогноз балансовой стоимости конкретной СК в будущем, то есть нужно дать оценку рыночной стоимости в будущем проектов, которые она имеет в настоящий момент. Безусловно, задача более объемна, нежели стандартные методы. Итак, источниками информации по СК должны быть следующие документы:
стандартная бухгалтерская отчетность;
отчеты СК ежеквартальные и годовые;
бухгалтерская отчетность по международным нормам с комментариями;
отчет эксперта-оценщика;
информация, которую СК презентует для инвесторов;
дополнительные источники из открытого доступа: статьи, новостные ленты, форумы и прочее.
Возникающие проблемы в обработке информации:
Как правило, стандартная бухгалтерская отчетность СК не консолидирована, то есть каждый строительный объект тождественен новому ЮЛ.
Международные стандарты отчетности так же создают препятствие: объекты гражданского строительства (именно они превалируют в портфеле СК) проходят по статье «Запасы» и оцениваются по реальной себестоимости, а не по справедливой.
Отчет эксперта-оценщика, публикуемый некоторыми компаниями, содержит полный список объектов с базовыми характеристиками и оценками по каждому из них. Но, во-первых, инвестору нужна стоимость акции в будущем, то есть цена портфеля СК в будущем. Во-вторых, параметры, по которым выводит стоимость объектов, могут быть различны. Инвестору, прежде всего, важен прогноз изменение стоимости на недвижимость и строительного объекта. Возвращаясь к кризису, мы помним, что те же самые эксперты либо в течение ряда лет в своих оценках не меняли цен (не смотря на изменчивые тенденции рынка), либо серьезно занижали их в течение года. Поэтому отчеты таких специалистов доверия не заслуживают, а их отчеты можно принимать исключительно, как данные об объекте и его основных параметрах (тип и класс недвижимости, сроки работ, месторасположение, доля СК в проекте и площадь).
Алгоритм прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, для возможности оценки стоимости акций строительной компании в будущем необходимо проводить переоценку всего объема недвижимости СК и выразить ее в балансе компании. Для этого нужно произвести следующие действия: 1. Собирается вся доступная информация об объектах СК, обязательная для оценки. 2. Сначала все объекты оцениваются по принадлежности к конкретным сегментам недвижимости. 3. Высчитывается общая стоимость портфеля девелопера. 4. Прогнозируем финансовое положение компании в будущем. 5. Составляются формы: отчетов о прибылях и убытках, а так же баланса. 6. Высчитывается прогнозируемая доходность и ставку собственности ценных бумаг. 7. Высчитываем обобщенную доходность с 1 акции. А теперь рассмотрим детально некоторые аспекты. Оценка объектов жилого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является разница во времени осуществления проекта и времени реальных продаж. Так же нужно отслеживать фактические продажи по отчетности: за месяц, за полгода, за год. Еще одним отличительным моментом является продаж по этапам, то есть различие стоимости на стадии возведения объекта и рыночной стоимостью возведенного объекта. Объясняется он как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. С позиции первого – это привлечение денежных средств в строительство. Для дольщика дисконт чреват рисками. По мере сооружения объекта недвижимости дисконт и риски уменьшаются. В конечном итоге объекта сводится к разнице доходов СК от продаж квартир и расходов на строительство. Оценка объектов коммерческого сектора Отличительными характеристиками данного сегмента является: Наполняемость – часть площадей сданных от общей площади объекта. Ставка капитализации – отношение аренды недвижимости и ее стоимости (с учетом рыночной конъюнктуры). Коммерческая недвижимость подразумевает два варианта реализации: продажа и . В обоих случаях, кроме дисконта, аналогичного жилой недвижимости, подразумевается дисконт за продажу сразу всех площадей, либо частей площадей крупными объемами. Если помещения будут саны в аренду, высчитываются денежные средства от нее. Объем портфеля девелопера – это сумма готовых объектов и недостроенных. Оценка объектов на стадии проектирования и земли Рассчитывая данные параметры нужно понимать: И сельскохозяйственные земли и земли под возведение сооружений рассчитываются сравнительным методом. Продажа земли в загородных поселках рассчитывается в оценке прибыли денежной. Если реализация проекта не будет начата в течение ближайших лет или не получена конкретная документация по объекту, то он рассчитывается, как земля. Различные модели бизнеса СК Отдельные СК параллельно к основной деятельности ведут дополнительные (чаще смежные). Например, строительная компания производит стройматериалы. В этом случае подсчет может быть различен: 1. Дополнительные направления рассчитываются по отдельности, а по итогу учитываются все составные части. 2. Показатели от всех видов деятельности учитываются в одном отчете об убытках и прибылях. Обобщенная оценка портфеля девелопера На этом этапе суммируются следующие показатели: Цена недостроенных объектов. Цена готовых объектов. Расходы на сооружение объектов. Доходы от продаж площадей жилого сектора. Доходы от продаж площадей коммерческого сектора. Доходы от аренды. На точку прогнозирования два первых показателя отражают балансовый СК в будущем. в денежном выражении отражают доходы минус расходы. Часть ее останется не распределенной, и также отражают балансовый капитал СК в будущем. Другая часть – отражает денежные средства необходимые компании для осуществления деятельности. Корректировки по фактической отчетности СК На этом этапе непосредственно переходим к составлению прогноза балансового капитала СК в будущем, для этого сопоставляем его с балансовым капиталом текущим. Переоценке подлежит лишь те объекты, которые существуют на начало срока. Реализация новых объектов – не фиксируется. Далее высчитывается объемы финансирования для осуществления деятельности СК. Их реализация возможна через дополнительный выпуск акций, продажу объектов или долговое управление. Кроме этого, необходимо учесть обязательства СК по налогам, в том числе от продаж. И, наконец, расчет потенциала доходности Итоговый параметр привлекательности СК для инвестора состоит из 2-х частей: ставка владения и потенциальная доходность. Ставка владения отражает доходность в длительной перспективе. Здесь учитывается каждый из видов недвижимости по своей ставке, которые потом суммируются их пропорциями в портфеле девелопера. Не забываем про корректировку на дисконт. Потенциальная доходность отражает доходность в краткосрочной перспективе. Здесь сравниваем капитализацию на точку прогнозирования и капитала по прогнозу. Не забываем о ренте СК и нормативе доходности в средней величине. Не забываем про корректировку на дисконт. Правильная оценка доходности СК – достаточно сложная задача. Именно с этим связано неадекватное поведение отдельных инвесторов, которые занимаются ценными бумагами этих компаний. Но, предложенный алгоритм оценки актуален для подсчета реального положения дел в СК - для сокращения рисков инвестора, желающего вложить собственные денежные средства в их ценные бумаги.Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
