Признаки работы по 214 фз. Право на привлечение денег

Приобретение жилья в ещё возводящемся здании – рискованное капиталовложение. Основные положения ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года регулируют возникающие правоотношения между сторонами сделки и защищают права покупателей-дольщиков.

Особое внимание требуется уделить договору, заключаемому участниками. Если хотя бы один пункт, указанный в ФЗ № 214, не будет соблюдён, документ признаётся недействительным.

Понятие ДДУ

Долевым называется такой вид строительства, при котором организации-застройщики и инвестирующие их предприятия привлекают новых инвесторов (дольщиков) для окончания работ по возведению и успешной сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участие в долевом строительстве касается и других объектов недвижимости. Для подтверждения будущей сделки стороны должны заключать (иначе ДДУ).

На основании данного документа одна сторона – дольщик – обязуется передать другой стороне – застройщику – оговорённую сумму денег. После окончания строительных работ часть недвижимости (квартира, комната) передаётся в частную собственность к дольщику.

Покупка строящегося объекта имеет положительные стороны:

цена на такие помещения намного ниже, чем на аналогичные, продаваемые на вторичном рынке;
дольщик самостоятельно выбирает интересующий его вариант планировки;
застройщик предоставляет возможность оплачивать стоимость доли в рассрочку.

К единственным минусам относят высокий риск столкнуться с мошенниками в лице застройщиков или потерять денежное вложение в связи с банкротством компании, руководящей возведением дома.

Стороны сделки

Как указывалось выше, заключением ДДУ занимаются 2 стороны – застройщик и дольщик. К первым относят любую организацию – юридическое лицо – с правом на распоряжение землёй, на которой возводится дом, и официальным допуском на осуществление строительных работ.

При этом компания не обязательно должна владеть земельным участком, по закону она вправе заключить с её собственником договор аренды или субаренды.

В роли дольщика могут выступать:

частные предприниматели;
обычные граждане;
компании.

ДДУ относится к разновидности гражданско-правовых договоров, однако до недавнего времени процесс заключения сделки плохо регулировался на законодательном уровне. Для защиты прав дольщиков от махинаций мошенников 30 декабря 2004 года был принят ФЗ № 214.

На основании заключённого ДДУ строительная компания обязуется передать определённый объект в распоряжение второй стороне в установленный период.

Ниже перечислен список, какие гарантии даёт ФЗ № 214:

застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
при случайной гибели или нанесении имуществу вреда до момента передачи прав на объект второй стороне ответственность ложится на застройщика;
недвижимость подлежит передаче наследникам дольщика в случае его гибели (наследуются и права, и обязанности по заключённому ДДУ);
для защиты интересов дольщиков законодательство устанавливает гарантийный срок на объект (при выявлении недостатков или изъянов вторая сторона вправе привлечь компанию-застройщика к ответственности).

Следует отметить, если ДДУ содержит условие, которое способно освободить строительную организацию от ответственности при обнаружении недостатков у объекта, сам договор продолжит иметь юридическую силу, однако данные положения документа ничтожны и незаконны.

Гарантийный срок, согласно ФЗ № 214, не может быть меньше:

трёх лет, если речь идёт о технологическом либо инженерном оборудовании, переданном дольщикам;
пяти лет (на сам предмет сделки).

Отметим, что гражданин, согласно ФЗ № 214, может приобрести жильё в строящемся здании только для семейных, личных или прочих целей, не связанных с коммерческой деятельностью.

Подготовка ДДУ по ФЗ № 214: на что обратить внимание?

Договор долевого участия является двусторонним и возмездным, он оформляется в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации в отделении единого Росреестра либо МФЦ. ДДУ должен содержать перечисленные ниже сведения, согласно 4 части 4 статьи ФЗ № 214:

характеристику продаваемого объекта, совпадающую с проектной документацией;
точные сроки сдачи предмета сделки во владение дольщику;
сведения об участниках;
стоимость сделки, порядок внесения оплаты;
гарантийный срок;
методы обеспечения обязательств по ДДУ;
подписи сторон.

Если хотя бы одно из перечисленных условий не содержится в документе, по закону он считается недействительным. Сама сделка признаётся официально заключённой в момент регистрации договора в Росреестре.

После передачи объекта в собственность дольщика, он обязан аналогичным образом зарегистрировать факт возникновения прав на недвижимость. Данная процедура осуществляется исключительно после того, как обе стороны исполнят все необходимые по документам требования и условия.

Документы для регистрации ДДУ

Продажа квартир в строящемся доме имеет множество нюансов. Один из них – различие в комплекте документации при регистрации первого ДДУ и всех последующих. Так, в общий перечень входят:

(в двух экземплярах от обеих сторон, несколько иная);
чек, удостоверяющий уплату определённой пошлины;
ДДУ со всеми сопутствующими приложениями (минимум в 3 экземплярах, по количеству сторон сделки);
паспорт (при наличии несовершеннолетнего владельца до 14 лет предоставляется его свидетельство о рождении);
согласие официального супруга дольщика на сделку, удостоверенное нотариально (не требуется, если и муж, и жена – участники сделки);
договор залога права требования (при оформлении кредита для выкупа доли);
документы по возводимому объекту, содержащие его характеристику и месторасположение;
доверенность или документ, подтверждающий назначение заявителя опекуном (при необходимости, если бумаги подаются через представителя).

Если вы являетесь первым дольщиком, который регистрирует свой договор, помимо стандартного набора бумаг, вам понадобится предоставить сотруднику Росреестра некоторые документы от застройщика, а именно:

планировку дома;
проектную декларацию;
официальное разрешение от муниципалитета на строительство;
документ, удостоверяющий наличие у застройщика права распоряжения землёй;
договор страхования гражданской ответственности при недобросовестном исполнении условий сделки (также требуется подтверждение оплаты части или всей страховки);
договор поручительства за своевременную сдачу дома совладельцам;
перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

Для осуществления регистрации второго и последующих ДДУ сотрудник не вправе запрашивать перечисленные выше бумаги. В Росреестр или МФЦ достаточно предоставить стандартный комплект.

Стоимость регистрации ДДУ

Регистрационная процедура в отделении Росреестра осуществляется платно. На основании 30 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, гражданин, заключивший договор со строительной компанией, должен заплатить 350 рублей за данную услугу, а предприятие– 6 тыс. рублей.

В соответствии со вторым пунктом 333.18 статьи того же кодекса, при обращении в государственный орган обе стороны оплачивают необходимую пошлину в равных частях, то есть по ½ от установленного для заявителя размера сбора.

Участием в долевом строительстве жилья сегодня интересуется все больше людей. Законодательно регламентирован данный процесс в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Именно этот нормативный акт будет разобран в статье.

Предмет регулирования Федерального закона

Кто, согласно 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года), является застройщиком? Это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок. Целью застройщика является привлечение денежных средств участников долевого строительства для возведения жилищных объектов. А что является объектом долевого строительства? Это помещение жилого или нежилого типа, что подлежит передаче долевому участнику. Это может быть абсолютно любой объект, за исключением производственного.

Суть закона 214-ФЗ заключается в регулировании отношений, связанных с привлечением финансов для долевого строительства недвижимых объектов. Какими способами допускается привлечение денег? Закон закрепляет:

договоры участия граждан в строительстве долевого типа;
выпуск облигаций в виде жилищных сертификатов;
регулирование деятельности жилищных кооперативов.

О правах на привлечение финансов будет рассказано далее.

Право на привлечение денег

Когда застройщик получает возможность привлекать финансы участников строительства? В соответствии со статьей 3 214-ФЗ (последняя редакция от 2017 года), такое право появляется только после получения соответствующего разрешения на проведение строительства и проектной декларации. До получения документации в полном объеме любое привлечение финансов будет незаконным.

Каким требованиям должен отвечать застройщик, собирающий с участников договора финансы для возведения объектов? Вот на что указывает нормативный акт:

должен быть полностью оплачен уставной капитал юридического лица;
в отношении застройщика не должны проводиться ликвидационные процедуры, соответственно, и арбитражный суд не должен принимать решений о применении подобных процедур;
деятельность застройщика не должна быть приостановлена по принятому судом решению;
сведения о застройщике должны отсутствовать в списке недобросовестных застройщиков;
у юридического лица не должно быть недоимок по сборам, налогам, задолженностям и т. д.;
у главного бухгалтера застройщика не должно быть судимости.

На все вышеперечисленные требования стоит обратить внимание как самим застройщикам, так и лицам, желающим принять участие в программе долевого строительства.

О договоре участия

Статья 4 в 214-ФЗ (с изменениями от 2017 года) закрепляет нормы, которым должен соответствовать любой договор участия в долевом строительстве. В соответствии с договором, застройщик обязан создавать многоквартирный жилой объект, а после возведения передавать разрешения на ввод его в эксплуатацию. Участники же долевого строительства обязуются своевременно платить застройщику. Все эти требования должны быть прописаны в специальном договоре. Сам договор должен иметь письменную форму. Обязательным условием считается его государственная регистрация.

Вот что должен содержать любой договор участия дольщиков в строительстве:

определение конкретного объекта, возводимого на финансовые средства участников строительства;
сроки передачи застройщиком объекта участникам строительства;
гарантийные сроки на объект;
способы обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком.

Суть закона 214-ФЗ очень проста: ответственность за все возможные риски, связанные с гибелью или повреждением объекта, несет только застройщик.

Так, в 2017 году закон подвергся глобальным изменениям:

создан единый реестр застройщиков;
появилась обязанность выкладывать проектную декларацию в интернете на условиях открытого доступа;
привлечение денег с дольщиков отныне возможно только при условии полной оплаты уставного капитала;
создан компенсационный фонд, формируемый за счет взносов дольщиков.

Все перечисленные изменения помогут решить проблему обманутых дольщиков, финансовых махинаций и некачественной застройки.

О сроках передачи и гарантиях качества

Сроки передачи объекта застройщиком фиксирует статья 6 рассматриваемого Федерального закона. Здесь все довольно просто: срок указан в договоре, и застройщик не должен его нарушать. В противном случае на него будет возложена ответственность. Участники же долевого строительства получат сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, что осуществляет Центральный Банк РФ. Застройщик может предупредить участников строительства о невозможности возвести объект в установленный срок. Сделать он это обязан за 2 месяца до истечения указанного периода.

Виды гарантий качества объекта фиксируются в статье 7 рассматриваемого законопроекта. Все гарантии закрепляются документально. Если же участник строительства обнаружил при сдаче объекта отступления от условий договора, то он имеет право:

требовать от застройщика устранения недостатков в разумные сроки на безвозмездной основе;
требовать соразмерного сокращения договорной цены;
требовать возмещения своих расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Условия договора об освобождении от ответственности застройщика не могут иметь юридической силы. Суть закона 214-ФЗ, таким образом, полностью соответствует конституционным нормам.

Исполнение обязательств

Зафиксированные в договоре обязательства должны подлежать строгому исполнению. Статья 12 рассматриваемого нормативного акта гласит, что обязательства могут считаться выполненными только после подписания всеми сторонами передаточного акта о передаче объекта. Уплата всех денежных средств в соответствии с заключенным договором также будет свидетельствовать о полном завершении исполнения обязательств.

Статья 12.1 фиксирует дополнительные способы обеспечить исполнение обязательств. Здесь стоит выделить:

возврат внесенных в строительство денежных средств;
выплата убытков и неустойки в полном размере.

Исполнение обязательств застройщиком может обеспечиваться либо страхованием ответственности, либо взятием поручительства в банке.

Об использовании денежных средств

Суть закона 214-ФЗ заключается в строгом фиксировании основных требований к участникам строительства. Так, в статье 18 закрепляются основные виды целей, на которые застройщик может тратить полученные финансы:

непосредственно строительство дома или нескольких домов;
возмещение затрат на приобретение или оформление дома или земельного участка;
возмещение затрат на подготовку документов;
строительство или реконструкция земельного участка;
подключение домов к техническому и инженерному обеспечению.

Застройщик должен ежегодно готовить бухгалтерскую отчетность для проверки ее аудиторами.

Информация о застройщике

Обеспечение прозрачности, гласности и открытости является основным принципом, определяющим суть закона 214-ФЗ. Неустойки, невыплаченные дольщикам, финансовые махинации, отмывание денег - все это будет почти что невозможным, если застройщик и участники строительства предоставят о себе полную информацию. Статья 20 закрепляет пример информации, которую должен предоставлять застройщик:

о наименовании своего юридического лица;
о месте нахождения, режиме работы, телефоне, официальном сайте и т.д.;
о государственной регистрации;
об участниках и учредителях юридического лица;
обо всех готовящихся и находящихся в производстве проектах;
о членстве застройщика в организациях саморегулируемого типа;
о ежегодных финансовых отчетностях и т. д.

Не менее подробную информацию о себе должны предоставлять и участники долевого строительства. Однако далее будет рассказано о проектах строительства.

Информация о строительных проектах

Как может быть получен объект на земельном участке, жилой дом или отдельно взятая квартира? Суть закона 214-ФЗ в том, чтобы затронуть и подробно регламентировать все эти моменты. В статье 21 рассматриваемого нормативного акта выдвигаются требования к проекту строительства. Что же должна содержать в себе проектная документация? Согласно закону, сюда входят:

сведения о видах строящихся объектов;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на землю;
о благоустройстве территории близ строящегося объекта;
о графике реализации объекта;
о стоимости объекта (можно примерной);
о способах исполнения обязательств.

Естественно, это далеко не все требования к строительному проекту. Полный перечень можно будет найти в статье 21 214-ФЗ.

Государственная регистрация

Регистрация рабочих процессов государственными инстанциями является, наверное, самым важным элементом во всем процессе долевого строительства. Так, властные инстанции способны запрашивать у застройщика любые нормативные документы, осуществлять проверки, получать от юридического лица все необходимые отчеты и т. д.

Согласно статье 23.1, государство должно вести реестр застройщиков. Это открытый информационный ресурс, содержащий в себе сведения о юридических лицах, занимающихся строительством. Состав сведений определяется российским Правительством.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214 вместе с ГК РФ и законом, защищающим права потребителей, регулирует взаимоотношения потенциального покупателя жилой недвижимости и застройщика. Но единый образец договора , фиксирующего взаимоотношения сторон на бумаге, законом не предусмотрен . Поэтому покупателям необходимо досконально изучать предлагаемый им текст договора, чтобы не множить ряды обманутых дольщиков.

Семь признаков легитимности ДДУ

Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 » предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве. Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы . Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту. Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком квартиры.
В соглашении об участии в долевом строительстве по 214 ФЗ следует точно указать стоимость квартиры (в идеале – в рублях), а также порядок и срок уплаты оговоренной суммы.
Застройщик по закону должен нести ответственность за объект , переданный дольщику. Гарантийные сроки (обычно 5 лет – на квартиру, 3 – на ее технологическую и инженерную оснастку) следует оговорить в договоре.
Договор должен содержать пункт о финансовых гарантиях , обеспечивающих выполнение дольщиком взятых обязательств. Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.
Обязательным условием легитимности ДДУ является указание в нем залога находящегося у застройщика земельного участка и возводимых на участке объектов.

Что надо знать о сроке передачи и форс-мажорах

Для трезвой оценки возможных рисков застройщик должен понимать, о каких сроках идет речь в 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, и какие сроки может прописать застройщик в ДДУ.

По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции . Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки. Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию . Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться. Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам. Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры. Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.

Вполне понятно желание будущих новоселов по максимуму оградиться от различных форс-мажоров. Поэтому нередки случаи сознательного внесения ими изменений в предложенный вариант ДДУ. Юридически этот допустимо, но оправдано не всегда. Так, текст стандартного договора , разработанный сотрудниками Управления Росреестра по СПб соответствует всем законодательным требованиям ФЗ 214. Поэтому при попытке регистрация договора долевого участия 214 ФЗ в управлении из-за внесенных в текст изменений могут возникнуть определенные сложности: поправки будут анализироваться правоведами, и регистрация либо затянется во времени, либо вообще не состоится.

«Не регламентировано 214 ФЗ – значит разрешено»

Некоторые застройщики охотно берут на вооружение этот принцип, пытаясь включить в текст ДДУ недопустимые с точки зрения других законодательных норм пункты . Речь, например, идет о навязывании будущим новоселам за дополнительную плату различных дополнительных услуг типа бронирования квартиры, государственной регистрации заключаемого договора или оформления права собственности на будущее жилье. Но при этом застройщиком нарушаются нормы п. 2 16 статьи ФЗ, защищающего права потребителей.

Порой застройщики пытаются оговорить в ДДУ свое право на корректировку проектной документации жилого дома, право на изменение его этажности или возможность изменения планировки квартиры. Такой пункт договора тоже противоречит законодательству , так как нарушает право покупателя быть проинформированным о приобретаемых товарах и услугах.

Незаконным является и включение в текст договора пункта о возможности привлекать средства потенциальных новоселов для сооружения объектов сопутствующей социальной инфраструктуры . Таким образом использовать средства дольщиков законодательство не позволяет.

Хотя 214 ФЗ в определенной степени и защищает потенциальных покупателей, ответственность за принятое решение ценой в несколько миллионов рублей он с них не снимает. Поэтому текст предлагаемого застройщиком договора необходимо внимательно изучить – самостоятельно или обратившись к юристу, практикующему в соответствующей области права . Вопросы, которые обязательно появятся, можно и нужно обсуждать с застройщиком. Общение с представителями строительных компаний требует определенных навыков. Поэтому получить от них четкие ответы на правильно сформулированные вопросы будет проще в присутствии того же юриста.

Суть фз № 214 состоит в том, чтоб обезопасить дольщиков при вступлении в долевое строительство. Так ли это? Для этого необходимо изучить, как на основании закона правильно составить договор долевого строительства. Какие изменения грядут на 2017 год? Есть ли уверенность в том, что на деле, договор действительно предоставляет гарантии, и каковы его плюсы? Как правильно заключить договор долевого участия?

Суть закона 214 фз - гарантии по договору долевого участия

Посмотрим начало. Недавно дольщики совершенно не были защищены, и за получение своего жилья им приходилось бороться. Это связано было с тем, что дду не регистрировался в органах Росреестра. Да и сам он составлялся работниками застройщика, которые отражали в нем интересы компании. Ситуация становилась таковой, что гражданин мог потерять и квартиру и вложенные деньги. Оставался только суд, который так же затягивает ситуацию на неопределенное время.

Чтоб остановить это был принят новый федеральный закон 214 о долевом участии. Свою работу он начал в 2016 г. на основании изменений внесенных ФЗ 236 в 2015 году, несмотря на то дата его издания от 30 декабря 2004 года. Законопроект застройщики приняли в штыки, ведь он предусматривал строгие условия для них самих. Но и здесь они нашли способы избежания этих условий, путем оформления предварительного договора купли-продажи или ЖСК. Это позволяло им за счет финансирования пайщиков достраивать дом.

Несмотря на то, что споры продолжаются и в настоящее время, застройщики стали в работе использовать договор долевого участи в строительстве. Изменения в действиях послужили гарантом прав обеих сторон. Так, 214 ф3 показывает самую безобидную схему покупки квартиры в строящемся доме. Но все же в основном закон направлен на обеспечение безопасности сделки для дольщиков.

Основные моменты договора

Договор 214 фз что это? Единственный, законный тип соглашения софинансирования постройки жилья. При этом внесение платы не предусматривает проценты для дольщика. В 214 фз предусмотрены моменты, которые должны быть в договоре.

Обязательное условие это обязанности строителя. Договор о долевом участии в строительстве должен иметь информацию об обязанности застройщика построить здание в указанные сроки. Далее он обязан ввести его в эксплуатацию и получить соответствующий акт и передать положенное дольщику жилье.

Обязанности самого дольщика тоже должны быть отражены в договоре. Это касается оплаты договора в полном объеме. Дольщик обязан принять введенное в эксплуатацию жилье и подписать акт приема передачи, если конечно жилье соответствует всем требованиям и качеству.

Обязательные пункты договора

Составленный в соответствии с федеральным законом договор, должен иметь определенные пункты. К ним относятся:

Все данные об имуществе дольщика, которое будет передано в последствии.
Определение жилья, которое отражено в проектной документации.
Срок, в который жилье должно быть передано покупателю.
Сумма по договору, срок и порядок оплаты.
Гарантия на предоставленное имущество.
Ответственность (ст 10 214 фз).

Все эти пункты подтверждают законность сделки по ФЗ 214.

Гарантии

Федеральный закон 214 фз содержит сноску на гарантийные обязательства, а именно статья 7. Если имущество по каким-то причинам повредилось до его передачи собственнику, то все риски ложатся на плечи компании, построивший объект недвижимости.

В случае смерти дольщика, текст федерального закона предусматривает, переход права на наследников. Отказать застройщик не имеет права.

Помимо того, что заключение дду регулирует закон о долевом строительстве 214 фз, на отношения сторон договора распространяется законодательство о защите прав потребителя, по тем вопросам, которые не нашли своего отражения в 214 фз.

Противоречия договора закону

Как правило, строительная организация работает по уже не единожды зарегистрированному договору. Если он уже прошел регистрацию, то это значит, что он соответствует 214 фз о долевом участии. Такой договор можно смело подписывать. Но перед этим нужно убедиться, что это не предварительный договор.

Однако 214 федеральный закон все же имеет лазейки. То есть составить соглашение, в котором будут предусмотрены больше интересы застройщика, нежели покупателя. Если при ознакомлении возникли сомнения, то есть два выхода: заняться поиском другой компании, или попробовать урегулировать разногласия. Но это маловероятно.

Другие способы продажи в обход дду

По 214 законодательству запрещена продажа иным способом в обход договора долевого участия в строительстве. Но практика говорит о другом. В связи с привлечением денег для стройки создают ЖСК и ЖНК. Их члены покупают не квадратные метры, а паи.

Однако, исходя из имеющейся практики судов, пайщики не могут воспользоваться правами, указанными в законе о защите прав потребителя, который регулирует области, не освещенные в 214 фз. Еще одним вариантом является продажа готовой недвижимости от застройщика.

Эти варианты рискованны, так же как и предварительные договора. Они только подтверждают негативную информацию о застройщиках, желающих просто заработать деньги. Как правило, строители не могу заключить договор, который предусматривает закон о долевом участии, в связи с недостающими документами, необходимыми для регистрации сделки в Росреестре.

Предварительная сделка не дает никаких гарантий, что строители решат вопросы с документацией. Покупателям остается только ждать и верить на слово. Чтоб этого не было, и был создан федеральный закон о долевом участии.

Предварительное соглашение законно, ведь оно предусматривает только то, что в последствие будет заключен основной договор. Однако люди по нему платят деньги, а это уже противоречит 214 ФЗ. Чтоб избежать обмана деньги нужно переводить на депозит застройщика, которые он сможет получить, только заключив непосредственный договор. Но это бывает редко и зачастую деньги падают на счет застройщика.

Так, можно сделать вывод о том, что новое законодательство РФ поддерживает защиты дольщиков и обладает своими плюсами.

Положительные моменты

Защита от продаж нескольким покупателям. Это потому, что договор проходит удостоверение в Росреестре, и именно он дает гарантии того, что жилье не продадут кому-нибудь еще.

Схема продаж по переуступке стала более доступной. Банки стали одобрять сделки по покупке недвижимости в еще недостроенных домах. А это уже несет плюс строителям, ведь чем проще приобрести жилье, тем быстрей продается жилье, и растет прибыль компании.

Да и процесс регистрации собственности стал более простым. Раньше срок регистрации составлял 1,5 года, теперь это идет по накатанной с момента регистрации первого договора дду. Присутствие на регистрации права представитель застройщика не требуется.

Суть закона говорит также о том, что строители перед началом застройки обязаны подготовить все проектные документы, то есть, чтоб они все были согласованы. Это и есть страхование риска невозможности введения дома в эксплуатацию. Это плюс для покупателя, но минус для строителей. Все согласования затягиваются на длительное время, а это издержки. И строительная фирма идет на обман, заключая предварительные договора. И в процессе стройки получают все необходимые бумаги.

Законом так же предусмотрен возврат финансов в случае расторжения контракта по воле сторон. Это в том случае если деньги переводились на депозит.

В строительстве в соответствии с законом, больше учитываются интересы дольщиков. Рассмотрим пример. Если покупатель не вовремя заплатил ежемесячный платеж, то он штрафуется на незначительную сумму, а вот если компания не сдаст дом в срок, то штраф будет внушающего размера. Однако застройщик может откорректировать данный пункт в свою сторону. Выход один - рассматривать договор внимательнее.

Ранее сроки сдачи трактовались как плановые сроки, и тем самым лавировали этим при разбирательствах. Теперь приняты е законы этого не допускают. Сроки должны быть указаны четко, и за его нарушение уплачивается не маленькая пеня. Однако срок можно перенести и законно, но об этом необходимо уведомлять дольщиков за несколько месяцев вперед. Однако неустойку платить придется все равно.

Договор долевого участия в строительстве предусматривает четкую формулировку объекта. Это этаж, квадратные метры, технические характеристики, расположение квартиры. Так что в процессе эти данные менять нельзя. Все эти данные помогут в последствии требовать то жилье, которое соответствует всем показателям. Случаи возникновения каких-либо изменений должны быть отражены в договоре.

Цена за квадратный метр после заключения дду меняться не может. В случае требования доплат, необходимо обращаться в суд, решение будет однозначно в пользу дольщика. Но вначале нужно внимательно познакомиться с текстом соглашения.

Ст. 9 214 фз регулирует расторжение договора.

Так дольщик имеет на это право в случаях:

Не передано недвижимое имущество в срок.
Приостановка возведения дома, в котором находится долевой объект с реальными возможностями своевременной его сдачи в эксплуатацию.
В проект дома внесены существенные изменения, особенно если это касается самого покупаемого жилого помещения.
Изменено назначение помещений, которые входят в состав дома.
Нарушены гарантийные обязательства. А именно: жилье не того качества или оно вовсе не пригодно для проживания.
Существенные нарушения оговоренного качества недвижимости.

В случае расторжения контракта дольщик забирает все внесенные им деньги обратно. При этом застройщик выплачивает компенсацию за их пользование. Она рассчитывается по ставке банка с момента поступления денег от покупателя.

Изменения

Поправки в закон вносились на всем промежутке времени существования ФЗ 214. Последняя редакция закона была направлена на добавлении уголовной ответственности за нарушения в области долевого строительства. Что касается нормативного материала, то помимо закона существует комментарии к нему, в котором более ясно описываются нюансы о строительстве жилья в долевках.

8 ожидаемых пунктов изменений

В настоящее время выходит 13 редакция данного закона, которая начнет свою работу уже в начале 2017 года. Его краткое содержание состоит в следующем:

Будет создан реестр застройщиков на государственной основе. Какие данные будут туда вноситься о застройщике и порядок данного действия найдут в отдельном постановлении правительства. Все организации застройщики буду оцениваться по бальной системе, и эта оценка будет говорить о его надежности. Но это не получило отражение в законе, и остается когда же выйдет постановление правительства. Ведь только после этого возможно будет посмотреть действенность этой меры.
Вменяется обязанность к строительным фирмам размещать информацию в интернете относительно проектной декларации. Это и ранее было. Однако, правило ужесточились и список данных стал гораздо больше. Предусматривается так же ответственность, в случае если данные не были отражены. В проектной декларации размещаются данные не только на самого застройщика, но и о строящейся недвижимости. В ней указываются: название, адрес, как работает, регистрационные сведения, учредители организации. Помимо этого имеются сведения какие объекты этой фирмой были построены, сроки ввода их в эксплуатацию, имелись ли нарушения и жалобы. Информация размещается за последние 3 года. Все это дает понять о благонадежности застройщика.
Федеральный закон распространяться будет не только на многоквартирные дома, но и дома, которые состоят из трех или больше блоков (блокированная застройка).
Застройщик может привлекать финансы дольщиков, только если он полностью оплатил уставной капитал. И это размер привязывается к площади всех строящихся этим застройщиком объектам долевого участия. Что это значит? На практике минимальная сумма вкладочного капитала будет зависеть от площади строящегося здания, и будет равен 2,5 миллиона рублей, если площадь здания равна 1,5 тысячи кВ.м, а если площадь здания составляет более 500 тысяч кВ.м, то уставной капитал будет равен 1 миллиард 500 миллионов рублей. Ранее по общим правилам уставной капитал был равен 10000 рублей. Внесенные изменения, скорее всего, направлены на то, чтоб искоренить из бизнеса мелких предпринимателей, а не для защиты дольщиков от рисков потери денег.
Механизм вовлечения средств так же меняется. Теперь дольщики переводят деньги за покупку на эскроу-счета, расположенные в банках. И строители могут воспользоваться этими деньгами только после передачи жилья непосредственно покупателю. А до этого момента придется пользоваться проектным финансированием.
Формирование компенсационного фонда. Он образовывается за счет взносов строительных компаний. Это обязательно. По процентам это немного всего 1% от стоимости постройки. Но в итоге сумма набегает не маленькая, а огромная. Вся сумма лежит в банке. А вот как дольщику можно получить деньги пока совершенно не понятно, и ссылки в законе на это нет.
Реклама. Это конечно не существенное для дольщика изменение. Однако предусмотрены определенные условия, в соответствии с которыми должна оформляться реклама, которая направлена на привлечение финансов граждан.
Следующие изменения будут касаться особенностей регистрации договора долевого участия и уступки прав. Процедура будет гораздо проще, при минимальном пакете бумаг.

Свершились изменения в области перекидки денег с одного строящегося здания на другое. Такие действия на практике приводили к неустойчивому финансовому положению застройщика, что приводило к банкротству предприятия. В настоящее время это не допустимо.

Так же недопустимо нерациональное использование полученных финансов. Средства должны использоваться только для строительства определенного дома. Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно. За неправомерное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, но не на само предприятие.

Вывод

Что такое долевое строительство? Основываясь на практике это привлечение денежных средств для строительства недвижимости с дольщиков. Понятно, что такое жилье стоит дешевле в разы. Ведь платить всю жизнь ипотеку это достаточно тягостно.

Однако стоит понимать, что для застройщика основным моментом строительства является получение денежных средств. Именно поэтому он идет на любые действия. В соответствии с ФЗ 214 он обязан заключать дду. Однако для него это не выгодно, ведь он подлежит регистрации в Росреестре. А для этого нужны документы на строящееся здание, которых, как правило, у него нет. И для этого он пытается заключить предварительный договор, который законен, но по нему дольщики должны платить деньги, а вот это уже не правомерно.